農村宅基地使用權糾紛案例及分析

發布日期:2017-05-24 09:53:01
宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。那么寡欲宅基地的使用有哪些規定呢?請大家閱讀下面的農村宅基地使用權糾紛案例了解。
   案例
  村民李某已有宅基地,后又取得一份宅基地。李某便與同村王某簽訂了宅基地使用權轉讓合同,李某將這份宅基地以5萬元的價格轉讓給王某,王某將款項支付給李某。當王某開始建房時,被鄰居張某阻止,致使王某無法建房。王某以侵權為由,將鄰居張某訴至法院,請求停止侵權,排除妨礙。鄰居張某以王某無權取得宅基地使用權為由,請求駁回李某的訴訟請求。
  評析意見
  一、本案涉及的法律問題
  1、李某能否取得這份宅基地的使用權。《土地管理法》第62條規定: “農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其他宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第44條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”根據上述法律規定,李某在已擁有宅基地的情況下,顯然不能取得這份宅基地的使用權。
  2、李某與王某的宅基地使用權轉讓合同的效力。根據《合同法》第52條之規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同視為無效合同。從本案來看,該宅基地使用權轉讓合同因違反土地管理法規定為無效合同。
  3、王某的訴訟請求能否被支持。因李某與王某的宅基地使用權轉讓合同為無效合同,王某不能取得宅基地的使用權,則王某建房的權益就不受法律保護。顯然,鄰居張某就不能構成對王某的侵權。因此,人民法院應當予以駁回王某的訴訟請求。同時,還應當向土地管理部門發出司法建議書,對該案所反映的情況予以調查處理。
  二、農村宅基地使用權的特點
  (一)宅基地的所有權歸農民集體。《憲法》第10條規定:“……宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”因此,宅基地的所有權屬性,已經用根本法的形式固定為集體所有。《土地管理法》第8條第2款規定:“……宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。”則更進一步明確宅基地歸農民集體所有。
  (二)宅基地使用權的主體是集體經濟組織人員。
  (三)原則上宅基地使用權不得出賣、轉讓或抵押。同時符合以下條件的可以隨同宅基地建筑物轉讓:
  1、宅基地使用權隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權的轉移而產生的宅基地使用權轉讓;
  2、受讓人必須是本集體經濟組織的成員。
  (四)宅基地使用權具有福利性。農民取得宅基地使用權基本上是無償的。因此宅基地使用權是對集體經濟組織成員的照顧和優惠,具有福利性。
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