商品預售房怎么買?

發布日期:2017-03-15 14:37:00
購買期房你要了解哪些事?
  期房實質上就是商品房預售的房屋,具體是指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止,在這一期間的商品房稱為期房。

1、購買期房的法律風險有什么?
  購買期房應當與開發商簽訂預售合同,為了保障自己的利益,合同中一定就相關事項明確約定。找法網提示您購買期房的風險有以下幾個方面,購買過程中應當謹慎:
  (1)根據圖紙買房購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個樓盤的效果圖而不是實物,許多開發商將戶型平面圖做的簡單而模糊,使得有關面積、戶型、裝修標準難以準確進行判斷;而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會造成對消費者的誤導。如果在交房后與開發商宣傳的差距較大則會造成損失。
  (2)對于開發商的情況難以把握。如果開發商在建設過程中因為資金不足使工程停頓;或因技術實力不足造成建設質量的降低;以及在建設過程中擅自變更原來的設計或承諾尤其是對小區的配套設施和環境綠化的變更等情況,這些都會給消費者造成巨大的損失。
  (3)市場的行情和價格難以預測。在購房者與開發商簽訂合同并付款后,因為市場因素的作用,房價會產生波動。如果漲價則購房者受益;如果跌價則購房者會遭到損失。
 
2、購買期房時要確保開發商擁有哪些證件?
  購房者在購買期房時,一定要確保開發商有以下“五證”:
  (1)《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證;
  (2)《建設用地規劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證;
  (3)《建設工程規劃許可證》,是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證;
  (4)《建設工程施工許可證》;
  (5)《商品房銷售(預售)許可證》。

3、購買的期房后可以退嗎?
  (1)商品房買賣合同內容異于認購書內容。
  商品房交易通常采用先簽認購書后簽商品房買賣合同的方式,從性質上講商品房認購書屬帶未決條款的預約。由于合同主要條款已經確定,合同已經成立,對未決事項雙方應繼續談判以簽訂本約。如果開發商提供的格式合同與認購書條款不一致,或者商品房買賣合同條款不合理,此時買方有權拒簽,并要求返還定金。
  (2)開發商未取得相應的批準、證件。
  《城市房地產管理法》第44條規定對商品房預售限定了嚴格的條件,其中取得商品房預售許可證是開發商預售的前提。如果開發商沒有取得預售許可證進行預售,所簽訂的合同則沒有法律效力,業主有權要求退房。
  (3)開發商單方變更規劃。
  在簽訂商品房買賣合同后,如果開發商未經買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規劃、設計,買方有權要求解除合同,并要求開發商支付相應賠償金。
  (4)按揭未獲批準。
  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規定,因不可歸責于買方的事由導致不能簽訂商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,買方有權請求解除合同。
  (5)先賣后抵、一房二賣或先抵后賣。
  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規定,商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,或商品房買賣合同簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,或隱瞞所售房屋已經抵押的事實,買受人有權要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償。
  (6)面積誤差。
  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規定,出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符,合同對此有約定的,依約定處理;如無約定,則面積誤差比絕對值超過3%,買受人有權請求解除合同。
  (7)質量瑕疵。
  如果房屋主體結構質量不合格或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人有權解除合同,并要求賠償損失。
  (8)拆遷補償安置房屋。
  出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋事實的,買受人有權要求退房,并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。
  (9)遲延交房。
  實踐中,開發商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗收備案,而是單項驗收合格等)進行規避。
  (10)逾期辦證。
  商品房買賣合同通常會對辦證期限作出明確約定,如果因開發商原因致使超過辦證期限未取得房產證,買方有權選擇退房并要求開發商支付賠償金。對此開發商一般通過簽訂商品房買賣合同時設定相當長的辦證時間(如簽訂本合同之日起500天)進行規避。
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